辦公環(huán)境正在經(jīng)歷巨大變革，社會(huì)大環(huán)境的發(fā)展、創(chuàng)新技術(shù)的應(yīng)用、工作方式與形態(tài)的轉(zhuǎn)變，使得以未來為導(dǎo)向的辦公模型正在持續(xù)為企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)策略賦能增值。
深耕于辦公地產(chǎn)領(lǐng)域的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)與投資管理公司仲量聯(lián)行 (以下簡稱JLL)，攜手本屆國際工作環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)用展，共同參與了一場關(guān)于未來辦公形態(tài)的探索。此次亮相的作品為《尋找未來辦公“應(yīng)許之地”》，從人性化體驗(yàn)和科技賦能兩大維度，呈現(xiàn)對(duì)未來辦公空間的暢想?靈活、開放、智能、有溫度且兼具社交功能。
JLL始終認(rèn)為人性化體驗(yàn)是未來辦公的重要核心；而科技的應(yīng)用也將為優(yōu)化辦公空間、增強(qiáng)員工歸屬感和幸福感提供絕佳的數(shù)據(jù)支撐和實(shí)現(xiàn)方式。此次，JLL接受了我們的專訪，與我們分享了“未來辦公”領(lǐng)域的前瞻洞察，從深度與廣度去探尋未來辦公模型落地的模樣。

“許多企業(yè)正在對(duì)辦公空間進(jìn)行調(diào)整，以低密度化作為一項(xiàng)長期策略，并融入更多的房地產(chǎn)科技元素，兼容居家辦公和辦公場所辦公兩種工作模式。”

Q：本次工作展主題以“空間治愈力”為核心，旨在探討未來工作空間觀念與形態(tài)的變化。辦公空間可能不僅僅是激發(fā)員工創(chuàng)造力、高效協(xié)同的場所，同樣也會(huì)成為“打工人”的治愈歸屬空間。JLL對(duì)此有怎樣的看法？

A：后疫情時(shí)代，居家辦公模式在全球范圍內(nèi)被普遍采納，但這并不意味著實(shí)體辦公空間將不必存在。許多企業(yè)正在對(duì)辦公空間進(jìn)行調(diào)整，以低密度化作為一項(xiàng)長期策略，并融入更多的房地產(chǎn)科技元素，兼容居家辦公和辦公場所辦公兩種工作模式。辦公空間的設(shè)計(jì)原則發(fā)生了改變，人性化的重要性更加凸顯，以人為本的多功能、強(qiáng)互動(dòng)的理念將被更多地采用，從而進(jìn)一步提升員工的體驗(yàn)和保障員工的福祉。

例如，可以在辦公空間設(shè)置一些在其它地方體驗(yàn)不到的便利設(shè)施和活動(dòng)項(xiàng)目，以此來提供更多社交互動(dòng)機(jī)會(huì)和“工作間隙”。從小型慶?；顒?dòng)到員工大會(huì)，辦公空間時(shí)刻體現(xiàn)著企業(yè)的文化和使命，能讓員工產(chǎn)生真正的歸屬感。

Q：根據(jù)行業(yè)報(bào)告顯示，千禧一代職場人最重視的是工作與生活之間的平衡，對(duì)于辦公空間有了更具體的需求。而在員工需求的呼應(yīng)上，目前市場出現(xiàn)了哪些的變化？

A：目前市場上出現(xiàn)了幾種趨勢與變化：

1.更安全健康的生態(tài)辦公環(huán)境：關(guān)注員工的健康和福祉，減少碳排放、支持可持續(xù)發(fā)展，譬如通過優(yōu)化照明、通風(fēng)功能，提升辦公空間的舒適性和效能。

2.具有包容性和更靈活的工作環(huán)境：支持多種工作方式，從而釋放員工的潛能，留住人才并吸引未來人才。 

3.注重體驗(yàn)的空間設(shè)計(jì)：能夠讓員工對(duì)企業(yè)的文化、品牌價(jià)值和精神氣質(zhì)有直觀的體會(huì)。

4.增強(qiáng)型工作場所：利用數(shù)字技術(shù)創(chuàng)造更智能、更直觀、更個(gè)性化的工作環(huán)境，提升辦公體驗(yàn)和工作表現(xiàn)。

5.總部+分部：分散企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)組合的布局，設(shè)立衛(wèi)星辦公室，或在通勤便利的交通樞紐附近建立一個(gè)技術(shù)驅(qū)動(dòng)型的辦事處；或者為部分員工提供共享辦公空間的會(huì)員資格，讓其選擇最為方便的工作地點(diǎn)。

而除了企業(yè)需要針對(duì)員工需求的變化做出及時(shí)的調(diào)整和改變，面對(duì)租戶對(duì)靈活性的更大需求，業(yè)主方若要吸引并留住租戶，也需重新審視其價(jià)值主張和盈利方式。有些業(yè)主持續(xù)在使用率低的房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)加速促進(jìn)便利設(shè)施的多樣化，在其樓宇內(nèi)增加健康（健身房、冥想或瑜伽區(qū)）、餐飲（在辦公樓內(nèi)提供各種健康食品）或社交（俱樂部、休息廳及行政會(huì)議室）等設(shè)施和服務(wù)，以滿足新租戶的需求。另一些業(yè)主則果斷選擇發(fā)展共享辦公空間，在其辦公樓內(nèi)或其它共享辦公機(jī)構(gòu)的閑置區(qū)域運(yùn)營新的辦公場所。

“現(xiàn)有的辦公樓租賃或?qū)⒂瓉硇履Ｊ降母偁?，房地產(chǎn)科技的迅猛發(fā)展在加速對(duì)辦公空間使用及收費(fèi)方式的重塑?！?

Q：隨著數(shù)字化辦公與互聯(lián)網(wǎng)的普及，越來越來多企業(yè)推崇“彈性工作制”與“移動(dòng)辦公”，工作時(shí)間與場地開始不受限制，請(qǐng)問JLL如何看待這種趨勢對(duì)辦公樓市場的影響？

A : 對(duì)于許多企業(yè)來說，固定的工作時(shí)間和地點(diǎn)已成為過去式。“平衡”的最新定義是：在制定日益靈活的辦公安排時(shí)，既然私人時(shí)間與工作時(shí)間難以界定，不如干脆讓這兩者互利共存。隨著企業(yè)給予員工更大的權(quán)力來決定其工作方式和工作時(shí)間，實(shí)現(xiàn)工作中的“平衡”將不僅僅指彈性工作時(shí)間?只有當(dāng)企業(yè)具備包容、信任和結(jié)果導(dǎo)向型的思維時(shí)，才能讓員工更滿足、更忠誠且更高效。

▲ 對(duì)許多企業(yè)來說，固定的工作時(shí)間和地點(diǎn)已成為過去式

但這并不影響實(shí)體辦公場所存在的必要性，而是對(duì)辦公空間的設(shè)計(jì)提出了更多的要求，融合設(shè)計(jì)+人性化體驗(yàn)+科技的辦公空間將更受青睞。工作場所環(huán)境將變得更具社交性和協(xié)作性，在滿足關(guān)鍵活動(dòng)需求的同時(shí)改變布局和設(shè)計(jì)。

從企業(yè)的角度，則需要考慮如何以一種更具戰(zhàn)略性的方式來規(guī)劃和優(yōu)化辦公場所布局。去中心化的建立辦公分部的模式可能很快就會(huì)興起，員工可以在不同地點(diǎn)進(jìn)行遠(yuǎn)程工作，既縮短了通勤時(shí)間，又為員工帶來了便利。

此外，現(xiàn)有的辦公樓租賃或?qū)⒂瓉硇履Ｊ降母偁?，房地產(chǎn)科技的迅猛發(fā)展在加速對(duì)辦公空間使用及收費(fèi)方式的重塑。一種以企業(yè)和個(gè)人按會(huì)籍權(quán)限更靈活地使用樓宇業(yè)主提供的辦公空間和配套設(shè)施服務(wù)，并支付相應(yīng)等級(jí)會(huì)員費(fèi)的全新租賃模式或?qū)⒊蔀樾纶厔荨?

Q：在研究過程中，無論是在辦公空間租賃方案、裝修、空間改造上，是否有一些創(chuàng)新或亮眼的案例能與大家分享？

A：我們分享一個(gè)探索辦公空間租賃的創(chuàng)新想法。為應(yīng)對(duì)辦公樓市場的新增供應(yīng)高峰以及新經(jīng)濟(jì)行業(yè)的崛起，我們認(rèn)為，“會(huì)員制”或?qū)⒊蔀橹袊磥淼霓k公樓租賃趨勢，即租戶以支付會(huì)員費(fèi)來取代支付租金，從而按會(huì)籍權(quán)限更靈活地使用樓宇業(yè)主提供的辦公空間和配套設(shè)施服務(wù)的一種方式。與傳統(tǒng)的租賃方式相比，它與航空公司的飛行?？陀?jì)劃有著更多的共通點(diǎn)：運(yùn)用靈活空間及共享設(shè)施的邏輯原理，按不同級(jí)別的使用權(quán)限以及享受的相應(yīng)福利，按月向租戶征收費(fèi)用。會(huì)員制租賃生態(tài)體系將打破工作、餐飲及休閑元素彼此之間的界限，創(chuàng)造多元化、多功能的辦公空間生態(tài)體系。

雖然目前還沒有整棟建筑百分百采用靈活會(huì)員制，但有一些項(xiàng)目已采用新舊兼容的過渡模式。例如位于倫敦的22 Bishopsgate，該項(xiàng)目在許多方面仍是以傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)辦公樓方式營運(yùn)，但同時(shí)提供會(huì)員制配套，通過一個(gè)占地約10萬平方英尺的設(shè)施，提升該項(xiàng)目內(nèi)用戶以及公眾的日常體驗(yàn)：包括4層共用會(huì)議室（按承辦合約外包給Convene公司管理營運(yùn)）、位于25樓的健身房、41樓的瑜伽及冥想室、57樓的會(huì)所及60樓的空中酒吧。